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三問(wèn)：誰(shuí)來(lái)監(jiān)督物業(yè)公司收費(fèi)？
記者在采訪中聽(tīng)到很多業(yè)主說(shuō)，小區(qū)公共停車(chē)場(chǎng)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)到底是多少，業(yè)主沒(méi)有話事權(quán)。即便收起來(lái)的停車(chē)費(fèi)，也是一本糊涂賬，很少有物業(yè)公司向車(chē)場(chǎng)主（業(yè)主）說(shuō)明。
有業(yè)主稱，小區(qū)公有停車(chē)場(chǎng)按照物價(jià)部門(mén)確定的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取的費(fèi)用應(yīng)返還業(yè)主，真正體現(xiàn)“誰(shuí)投資誰(shuí)受益”的原則。部分物業(yè)管理公司則認(rèn)為，公共停車(chē)場(chǎng)所收的費(fèi)用，只是用來(lái)彌補(bǔ)物業(yè)管理維護(hù)費(fèi)之不足，最終還是為了業(yè)主的共同利益，不應(yīng)受到非議和反對(duì)。
但鄒家健說(shuō)，以深圳景田路某小區(qū)為例，該小區(qū)有400住戶，有車(chē)的業(yè)主近300戶，以每月每車(chē)交停車(chē)費(fèi)250元計(jì)，該小區(qū)一個(gè)月可收7.5萬(wàn)元，一年就收90萬(wàn)元，加上臨時(shí)停車(chē)每次5元，一年下來(lái)的停車(chē)費(fèi)總共有上百萬(wàn)元。這只是個(gè)規(guī)模較小的小區(qū)，如像梅林一村這樣的有上千業(yè)主的小區(qū)，一年的公共停車(chē)場(chǎng)收費(fèi)就達(dá)幾百萬(wàn)元，這樣一筆巨款怎么花？作為車(chē)場(chǎng)主的業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，應(yīng)該有知情權(quán)。
律師劉子龍認(rèn)為，如果管理公司只收取業(yè)主非營(yíng)利性標(biāo)準(zhǔn)的管理費(fèi)，這一部分費(fèi)用可歸管理公司所有。如果不考慮“土地為全體業(yè)主所有”這一事實(shí)，而執(zhí)意按經(jīng)營(yíng)性標(biāo)準(zhǔn)向業(yè)主收費(fèi)，自然會(huì)引出業(yè)主向物業(yè)公司討還土地使用費(fèi)的事來(lái)。
深圳南光物業(yè)管理公司的一位張姓負(fù)責(zé)人說(shuō)，他們所管小區(qū)的車(chē)位收費(fèi)，包括部分商業(yè)用房租金，每三個(gè)月向小區(qū)業(yè)主委員會(huì)公布一次。這部分錢(qián)主要是用于小區(qū)管理服務(wù)，如有贏余，可用于降低小區(qū)業(yè)主的管理費(fèi)。
但還是有小區(qū)業(yè)主抱怨：物業(yè)公司收了錢(qián)誰(shuí)來(lái)監(jiān)督花？似乎現(xiàn)在還沒(méi)有這方面的規(guī)定。
四問(wèn)：業(yè)主丟車(chē)物業(yè)公司賠不賠？
有物業(yè)管理公司稱，他們只是代業(yè)主收取車(chē)場(chǎng)費(fèi)，最終錢(qián)還是用在業(yè)主身上，而并不是物業(yè)公司的營(yíng)利。業(yè)主如在自家土地上丟了車(chē)，那只有自己負(fù)責(zé)。
但劉子龍律師認(rèn)為，不管是不是業(yè)主，如在小區(qū)停車(chē)場(chǎng)丟了車(chē)，物業(yè)公司都應(yīng)賠償，這是天經(jīng)地義的。第一、權(quán)利與義務(wù)平等是民法的基本原則，只要收取了停車(chē)的費(fèi)用，就應(yīng)履行保管的義務(wù)；第二、不論以什么名義，“場(chǎng)地使用費(fèi)”也好，“車(chē)位使用費(fèi)”也好，“場(chǎng)地租金”也好，所收費(fèi)用都是車(chē)輛存放的費(fèi)用，物業(yè)公司可以隨心所欲叫出許多花樣，但都無(wú)法改變這個(gè)事實(shí)本身。第三、“收5元錢(qián)的停車(chē)費(fèi)賠幾十萬(wàn)元的車(chē)不公平”的說(shuō)法不成立。以一輛30萬(wàn)元的轎車(chē)為例，存一小時(shí)物業(yè)公司收5元錢(qián)，這一價(jià)位已是相當(dāng)高了。一輛30萬(wàn)元的車(chē)一年的保險(xiǎn)費(fèi)為4800元，平均費(fèi)用每小時(shí)不到6角錢(qián)。車(chē)輛丟失后，保險(xiǎn)公司須按保單約定承擔(dān)賠償責(zé)任。如果連業(yè)主的車(chē)都看不住，還有什么資格搞物業(yè)管理？
鄒家健說(shuō)，在國(guó)家即將實(shí)施的新的物業(yè)管理?xiàng)l例中，有一條“物業(yè)管理企業(yè)疏于管理，未能履行服務(wù)合同約定的安全防范義務(wù)，導(dǎo)致業(yè)主人身、財(cái)產(chǎn)安全受到損害的，應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)相應(yīng)法律責(zé)任。”小區(qū)業(yè)主車(chē)輛丟失也應(yīng)屬于此列。他說(shuō)，他所在的小區(qū)業(yè)主委員會(huì)在選擇物業(yè)管理公司時(shí)，合同上特地加上了這一條。
據(jù)稱，目前法院在判決小區(qū)業(yè)主丟車(chē)、物業(yè)管理公司該不該賠的案件時(shí)，有兩種截然不同的結(jié)果：有的判賠，有的判物業(yè)公司無(wú)責(zé)。廣東星晨律師事務(wù)所律師顧東林說(shuō)，在目前法規(guī)尚無(wú)明確規(guī)定的情況下，業(yè)主或業(yè)主委員會(huì)，最好事先與物業(yè)管理公司有合同約定,而物業(yè)公司也可通過(guò)保險(xiǎn)分散風(fēng)險(xiǎn)。
五問(wèn)：相關(guān)法規(guī)缺位到何時(shí)？
深圳市物業(yè)管理協(xié)會(huì)副秘書(shū)長(zhǎng)劉政說(shuō)，停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)看似一件小事，但涉及的法律關(guān)系頗為復(fù)雜，這里有車(chē)場(chǎng)主體資格、停車(chē)場(chǎng)占用土地性質(zhì)、停車(chē)合同類型、停車(chē)價(jià)格、安全措施、法律責(zé)任等等問(wèn)題。停車(chē)場(chǎng)類型又如此的多：有專用的也有公共的，有封閉的也有開(kāi)放的，有收費(fèi)的也有不收費(fèi)的，有有人看管的也有無(wú)人看管的等等。這些類型相互交叉組合，認(rèn)定其法律性質(zhì)相當(dāng)困難。
汽車(chē)進(jìn)入家庭已是大勢(shì)所趨，隨著汽車(chē)增多，車(chē)主與停車(chē)場(chǎng)經(jīng)營(yíng)者之間的矛盾日益突出，糾紛不斷，但目前這方面的規(guī)定又不太明確，法院的判例又各有千秋，老百姓無(wú)所適從。因此，有必要制定一個(gè)專門(mén)的地方法規(guī)或地方規(guī)章予以規(guī)范。
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